中国存在房地产泡沫吗？一个重要的衡量指标是负担能力——要想购买房地产，这是最重要的环节。大多数人认为，中国的房价升得太快，已超出了普通人的购买能力。这不无道理。但如果研究数据，就会发现情况远为复杂。The Economist Intelligence Unit（《经济学人》的兄弟公司）制作了城市指数，以追踪中国收入和房价的关系。有二点值得特别注意：

首先，就可负担性而言，人口超过一千万的特大城市（北京和上海）自成体系。稍微小些的城市，即使居民有几百万，住宅的价格明显便宜多了。在北京和上海，平均一套100平米房屋的价格，超过家庭收入14倍。而人口小于一千万的城市，房价收入比是8。这意味着，中国的城市应按照其特定情况，采用特定政策，来满足其特定的需要：一些城市应该建更多的保障房；而另外的一些城市，则面临吸引新移民的压力——这些城市的许多住宅现在是空的。

其次，在不考虑城市规模的情况下，就整个中国而言，在过去的四年，房屋的可负担性越来越得到改善。2010年4月是顶峰，平均房价约为家庭收入的12倍。现在这个数字已经降为不到9。许多发展中国家的房价更高，但房价收入比不会这么悬殊。

可负担性的明显改善，并不符合国人自身的感受。但支撑上述指数的官方数据表明，作为对城内高房价的回应，人们更多购买远离市中心的住宅。这不会有什么不方便：高速路和城铁，使得从市郊到市中心的交通相当便利。

现在面临最大的问题是：中国房屋的供给太多，尤其是较小的城市。在这些城市，房屋如雨后春笋般出现，以致房价收入比快速下降。这是好事。但可负担指数如果上升得过于大、过于急速，则会给金融系统带来相当大的风险——金融系统给房地产业提供了大量贷款，这使其面临较大的风险敞口。至少，现在中国必须忍受房价下降带来的痛苦。

译自： 《经济学人》2014年12月20日