财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道

泡沫会被刺破二次吗?从2009年末,全球舆论开始关注中国的房地产问题.其中最典型的,是内蒙古新兴城市鄂尔多斯——现在这是座“空城”。2010年春,中国政府扩大房地产调控,延伸到二三套房购买和按揭贷款。一年后,按照一个受到广泛关注指数的说法,9个主要城市的房价终于开始下降了。《华尔街日报》在20116月宣布:“中国巨大的地产泡沫可能正被刺破”。

 

本周,这份报纸再次宣布:“中国地产繁荣时代已结束,迹象非常强烈”。它说:卡珊德拉多年来一直在预告崩溃(卡珊德拉为希腊神话里的人物,能预知未来,但没有人相信她的预言。但是,对中国的房地产进行预测的“卡珊德拉”们而言,恰好正反:他们大胆的预言经常被相信,但从来就没有实现过)。

 

一般而言,泡沫持续的时间,比预想的要长。在美国互联网泡沫和房地产泡沫破灭之前的数年,《华尔街日报》曾提出预警。中国房地产泡沫的独特之处,不在于其持续存在,而在于其被回避和搪塞。该报认为,看起来,中国的房价是第二次被刺破——在2011年,中国房价达到过高峰,但在随后的一年又开始升值。

 

按照官方最近公布的统计数字,在被追踪的70个城市中,有69个城市房价仍旧在上升,唯一的例外是温州。但是,今年的前二个月同比住宅的销售下降了5%。野村证券说,根据另外的统计,数字描绘的图画并不光明,房地产现在对中国的经济带来了系统性风险。

 

通过将官方公布的全国住房销售额(2014年的前二个月,为5990亿元,即 960亿美元 )除以售房面积(9400万平方米 ),并参考其他因素,野村证券计算出了另类的地产价格指数。这就意味着全国平均房价为每平方米约6,400元。该数据显示中国房价同比降8%(见表)。这种情况,为20122月来首次。

 

 

中国狂热的住房建设速度,肯定会导致房价下跌。按照野村证券的测算,中国现在的人均住房面积,基本上达到了意大利2009年的水平。咨询公司GK Dragonomics认为,由于中国的城市化进程,带来了相应的人口增长和及住房需求,中国每年需要建造约1千万套住房。直至2011年,中国的年住宅开发量还没有达到这个水准。但在2012年,超过了这个水准。

 

在许多国家,这会当作好消息。住房数量的快速增长,意味着越来越多的人离开偏僻地区和城市贫民区。但在中国,这种开发狂热被认为是对经济的威胁,而非经济的胜利。一种担心是,中国的开发商在错误的地方(即闭塞落后的三四线城市),为错误的人(即投机者)盖房子。中国有太多的住房形成空置,原因是住房开发不是为了满足中国日益膨胀的城市人口的住房需求,而是作为人们不满过低的银行存款利率和不相信股市,而采取的一种投资方法。另外一种担心是,一旦房地产开发急剧下降,政府就会采取措施,快速地将大量劳动力和资金转移出去,以避免整个经济的突然下滑。

 

看来,第一种担心更有现实性。中国的房地产开发大繁荣,导致一些地方开发过剩,而另一些地方开发不足。大约一半的建筑工人还住在宿舍或工地。在供给过剩的地方,房价会下跌,让房主要蒙受损失。但是,在住房需求还没有得到满足的地方,还存在进行开发,以填补差距的足够空间。比如,政府宣布,今年需要超过一万亿资金,对棚户区进行改造。这将使得开发商有事可做。

 

房地产业的调整,对于地区开发商来说,是一个比较痛苦的过程,因为其不能以通过以在不同地区开发的方式来分散风险。在政府对向房地产业提供融资进行控制的过程中,首当其冲受害的是这些地区开发商。由于不能向银行贷款,这些地区开发商只得以“惩罚性的”利率,向监管较松的信托公司融资。一些地区开发商甚至走得更远。据报道,浙江兴润的大股东最近由于“非法集资”被拘留。浙江兴润有35亿元  (5.65亿美元)到期债务不能偿付——这不会是中国的第一个房地产违约,但会是其中较大的一个。

 

由于房地产开发的资源“错配”,中国的一部分地区住房过剩,而另外一些地区住房不足。所以,总会有一些地方出现泡沫破灭——即使其他地方的房地产开发正进行得如火如荼。由于中国房地产市场的复杂性,就中国的整个国家层面而言,卡珊德拉们从来就没有正确过,但就某些地方而言,有时正确。

 

译自: 《经济学人》 322 

话题:



0

推荐

柯荆民

柯荆民

304篇文章 18天前更新

北京昌民律师事务所主任。柯荆民先生执业二十多年,曾担任中债登法律顾问近十年。承办过大量疑难复杂案件。近年来,热心于热点和公益案件。曾主编《金融法律实务》、与人合著《企业与债券投资》,并在《财新》、《金融时报》、《中国债券》、《中国风险投资》和《当代金融家》等报刊发表有多篇文章。

文章