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房利美和房地美:重开水笼头?

一位新任命的监管官员,使得美国的二位按揭巨头房利美和房地美更有可能放水。

 

在本世纪的早些时候,作为为大部分美国住房贷款提供担保的政府支持机构,房利美和房地美以喷涌的方式提供了宽松的信贷,助长了美国的房地产泡沫。2008年金融危机之后,通过提高收费和收紧信贷条件,“两房”开始调整其政策,使得只有切实的合格借款人才能得到其提供的担保。现在,此种情况可能会发生改变。

 

“两房”逐渐趋严的担保标准恰恰是奥巴马政府的心病,因为其希望采取更多的作为来放松信贷和防止止赎。鉴于此,奥巴马总统任命民主党国会议员梅尔·瓦特主政监管“两房”的政府机构——美国联邦住房金融局(FHFA)。瓦特一直认为,联邦政府有必要对按揭贷款提供更多的支持。瓦特在上月获得了参议院的确认,并于201416日走马上任。上任后,他首先采取的措施是,停止增加“两房”对按揭贷款收取的担保费。“两房”的基本业务是从银行买入按揭贷款、打包成证券,然后再予以出售。另外,瓦特还指令FHFA对提高“按揭贷款信贷供应量”可能造成的影响进行评估。

 

这意味着“二房”政策的巨大变化。2008年,陷入危机中的“两房”被美国财政部救助,随后置于“托管”——这意味着“两房”的监管者直接接管其具体事务。2009年,政府官员爱德华•德马科被任命接管FAFH。他的主要任务是恢复“两房”的偿债能力、收回政府救助公司支付的钱款,并对“两房”的业务进行收缩。他拒绝让“两房”减记违约借款人的本金,理由是这样做将会助长那些仍在进行支付的借款人违约。

 

德马科还提高了“两房”对按揭贷款提供担保的费用——从2008年借款数额的0.25%0.5%(按照新方案,担保费可能再升至另一个0.1%,但该新方案被延迟)。这种作法,提高了公司利润,但增加了按揭贷款的成本。对此,奥巴马阵营的官员非常不满,但是德马科的行为得到了共和党人所青睐——他们运用参议院规则,阻挠了奥巴马任命的候选人取代德马科。

 

共和党反对瓦特任职,理由其不具备相应的资历。其实,瓦特曾在监管“两房”的委员会工作过。真实原因是,对于瓦特,共和党人有些惊惶失措:他的左倾背景、他对于“二房”员工的深切同情(在救助后,他拒绝削减“两房”员工的薪水),以及他支持对于本金的减记,如上所说,这是德马科反对的。

 

最后,在民主党以多数改变了参议院的规则后,瓦特才得以被任命。如果他愿意,他可以采用多种方法来活跃住宅市场。

 

瓦特可以指示“两房”减记借款人拖欠的按揭贷款,并且减少涉及较广的尚无拖欠的借款人应支付的利息——在几起个案中,“两房”事实上已经这么做了。

 

瓦特可以将两房的大量利润注入一个设立于2008年的信托基金,为低收入者租房提供资金支持,而这也是他的前任所反对的。

 

之前,德马科以承销有瑕疵为由,要求银行购回“两房”提供担保后发生违约的贷款。出于对这种强制回购的恐惧,银行家拒绝向低于白金级信用的借款人发放贷款。瓦特可以改变德马科作法:

 

但是,上述行为产生的结果可能远不如五年前金融危机发生时显著。那时,极度惊恐的私人银行断绝了信贷的供应。德马科仅关注“两房”偿付能力的狭隘思维方法,把事情弄得更糟。当今,住宅价格迅速回升,“缩水房”和取消赎回权的发生已经减少。美联储已经开始逐渐退出刺激计划,而引起的按揭贷款成本上升,并没有对于住房需求造成严重影响。私人投资者慢慢地回归按揭贷款市场。按照一份债券交易出版物《直击按揭融资》,联邦政府提供担保的贷款比例,已经从2009年的94%,下降至去年第三季度的81%

 

重新指示“两房”扩大贷款,会对私人资本的回归产生挤出效应,从而延缓奥巴马总统、共和党和瓦特都认同的目标——“两房”逐步退出市场。如果美国人需要廉价的信贷,最好由美联储提供,因为房地美和房利美已经惹了足够多的麻烦。

                                                                                                            

译自:2014118日 《经济学人》

 

 

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