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围剿“首付贷”:严防互金平台在楼市加杠杆

     

    央行日前全面叫停“首付贷”,央行行长周小川、副行长潘功胜均表态要严肃查处首付贷。这让笔者不禁想到最近获得奥斯卡最佳改编奖、反思美国2007年金融危机的电影《大空头》。美国那次金融危机,就是因为发放次贷引起,所谓次贷,是指向没有购房能力的人群发放的贷款。而首付贷,也可以认为是向没有首期支付能力的人群发放的贷款,与美国的次贷有相似之处。这也是央行为何这么重视首付贷整顿的原因。

  在任何一个国家,房地产都是重要的产业。在中国更是重中之重,一直是作为支柱行业存在的。即使现在有些式微,也能占到固定资产投资的20%左右。中国的高科技行业在蓬勃发展的过程中,但形成支柱行业还需要一个过程。在经济下行背景下,钢铁水泥等房地产下游行业产能过剩,尤其需要房地产拉动,因此房地产的去库存,无疑是一步大棋。

  但在房地产去库存的过程中,出现了冰火二重天的情况:一二线城市房价快速上涨,而大多数三四线城市房价,尽管有一二线城市的拉动有些上涨,但势头明显不够。

  一二线城市的房价上涨,到底是有经济基本面支撑的,还是只是“虚火”,由金融杠杆拉动的?

  近期一二线城市的房价疯涨,明显是第二种情况。主要原因有二:一是央行宽松的货币政策,在过去的18个月内,央行持续降息、降准,提供了充足的流动性。二是这些充足的流动性,通过互联网金融平台,以“场外配资”的形式,先是注入股市,在股市异常波动后,又进入房地产市场。

  通过互联网金融平台“加杠杆”,使得没有稳定收入的人群可以购房,投机者也可以在不用自有资金的情况下“炒房”,大家都在赌一二线城市的房价不会下降。如不干涉,可能会逐渐演化成一场全民赌博。一旦房地产价格走势逆转,很可能发生系统性金融风险。具体而言,如果以20%的首付计算,购房杠杆为5。再通过首付贷贷一半的首付,那么购房的杠杆将放大为10。而一旦楼价下降,购房人发生违约的概率会被极度放大,从而造成金融机构不良贷款的增加。到一定程度,则会引发系统性金融风险。

  中国的互联网金融企业,就像一个被宠坏的孩子。值得注意的是,近来中国大的金融问题背后,总有互联网金融平台的影子。从E租宝非法集资,到去年股市的场外配资。去年股市“疯牛”的主要原因,就是互联网金融企业通过证券公司加杠杆,而证监会和银监会由于监管空白,没有很好地估算出场外配资的规模。现在同样的故事又上演了。互联网金融企业通过房地产中介机构,非法对购房人提供融资。从投资人的角度而言,如果其去年炒股,今年炒房,那么去年在股市为其提供融资的互联网金融企业,如今在房地产市场仍旧为其提供融资。

  而这次,互联网金融企业闯的祸可能更大。投入股市的基本是闲钱,而投入房市的,可能是满足刚性居住需求的。此外,房地产中介的金融风险防范意识,更不如证券公司,发生金融风险的可能性更大。从体量上看,股市在5000点时,总市值为60万亿元,接近居民的存款,由于其中有50%左右是国有股或法人股,与个人投资者直接相关的市值只有20多万亿。与此相对,就个人投资者而言,楼市的总市值至少在200万亿元以上,是股市的10倍。

  有数据显示,约三分之一购房者是通过房屋中介(借助互联网金融平台)进行购房。据报道,单就中介行业而言,通过“场外配资”实现购房成交额或早已超过1万亿元:链家约有2100亿元使用了杠杆成交,房天下大约2000亿元,我爱我家大约也有800亿元。在银行按揭贷款的基础上,再加上首付贷的杠杆,双重杠杆叠加,会进一步加大金融风险。

  问题更大的是,由融资平台提供的首付贷,期限有长有短。其中,不少互联网金融机构有资金池,这样就出现期限错配。按照电影《大空头》里的比喻,就是将所有要坏的海鲜炖在一起,卖出比单独出售的好的海鲜还要高的价格。如果是短期的首付贷产品,风险还相对可控;如果期限较长,遇上房价下跌周期,必然出现断供,从而引发整个资金池的风险。

  还应注意的是,融资平台本身并没有资金。这些贷款必须通过打包的方式出售出去。在美国,比较标准化的形式是资产证券化。而在中国当下,往往通过互联网金融的形式出售给广大投资人。深圳地产市场上,就出现了众筹、P2P等金融创新。在拼房网一类的房产众筹平台,投资者最低只需投资1000元,即可分享房价上涨的收益。也就是说,融资平台以一种中国式的证券化方式,将房地产下跌的风险转嫁给了普通投资人,向整个社会传递。

  有市场人士甚至将首付贷的危害与美国次贷相比。简而言之,造成美国2007年次贷危机的原因有两个:一是将贷款发放给不具备还款能力的个人,即次贷;二是将次贷打包,开发出金融衍生品,出售给普通投资人。

 目前首付贷的情形是低利率、低首付,通过高杠杆炒房极容易催生楼市泡沫,导致房价上涨,互联网金融机构将贷款资产打包出售,与美国2007年次贷危机的线路是相同的。只是中国式的次贷——— 首付贷还处在起步阶段,规模没有这么大。就深圳为例,目前,利用首付贷达成的交易,占去年深圳房地产总成交金额不到3%。这个比例,尚不足以对金融系统产生大的杀伤力。但是,中国的实施主体和金融工具更危险。从金融工具上看,美国多采用资产证券化形式,由大银行操作;而中国采用资金池形式,由不懂风险控制的互联网金融机构操作。所以说,中国的首付贷,蕴含的潜在风险不小。

  好在以央行为代表的监管层意识到了这个问题,正在大力查处首付贷。在房地产去库存是今年主要任务之一的大背景下,加强对互联网金融平台的监管,加强大金融监管(由央行实施统一监管),加强对中介机构非法从事金融业务的打击力度,以及加强房地产在去库存过程中对金融杠杆的监管。 

  本文发表于 2016年03月18日 《 南方都市报》

 

 

  

 

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