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一线城市的房价为何会上涨?

对于非本地居民来说,在中国的金融中心上海买套房并不容易:没有结婚的,根本没资格买;结婚的,必须连续缴纳地方税二年以上,首付以现金支付,金额达到房价的三分之一。中国北方最大的城市沈阳,就没有这种限制,任何人都可以在这里买房。但对结果却没有什么影响:上海的房价(已是沈阳的五倍),在过去的一年上升了20%;而北方大多数城市的房价却在缓慢下降。

这种差异让政府很是担心。政府的目标是,在不吹起泡沫的情况下,促进经济增长。在其他国家,富裕城市和内地城市房价的背离,也很普遍——看看伦敦和林肯郡,纽约和内布拉斯加州的差别,就知道了。但这种差异,在中国更是明显:在繁华的大城市,已经让人眼晕的房价,仍然持续攀升,但在估值开始下降的地方,没有售出的住宅,堆积如山。更重要的是,长期以来,建筑是拉动经济的重要引擎,直至最近还占到GDP增长的四分之一。这就使得政府的调控非常重要。但实践证明,要做好这点,并不容易。

过去的半年间,政府出台了一系列措施,以拉动房地产市场,但特意将中国最热的五个房地产市场排除在外(北京、广州、三亚、上海和深圳)。除这五个城市外,为取得按揭,购房人只需支付20%的首付。

但在这五个城市,购买人必须支付30%的首付。另外,在中国的大多数地区,交易中的税收,已经被减少为购买第二套房的三分之二;但在这五个城市,上述税收并没有减少。南方的科技中心深圳,是泡沫最严重的市场。仅在过去的一年,其房价就上升了53%。鉴于此情况,地方官员发誓要打压投机者,并增加经济适用房的供应。

迄今为止,由限购形成的房地产双轨制,作用十分微弱。大城市的地产狂潮,源于央行在过去18个月实施的持续宽松货币政策。尽管从经济角度看,这种宽松货币政策无可非议,但低利率,不可避免地将拉高了资产价格。最初,银行提供的大量信贷涌入在股市,但去年股市异常波动后,房地产已经成为中国很少的几个可供投资的领域(由于最近加强了外汇管制,使得投资海外变得更加困难。)

对于关注房地产的投机者来说,中小城市供过于求的情况是显而易见的。于是,他们转战大都市。瑞士信贷的Du Jinsong将其称为一种集体思维:“每个人,包括政策制定者、投资者、开发商和银行家,都认为一线城市是安全的。”

但是,即使政府试图限制这种房地产狂热,也不想一下就扼杀大城市房地产市场的反弹,因为这将对其他地方起到示范效应。有迹象表明,大城市的示范效应已经发生。一年前,大城市的房价就按月上升;在过去的四个月,中等城市(在中国,是人口为五百万和一千万的城市),房价开始上升;仅在过去的二个月,小城市(一百万至五百万人口)才有明显上升(见图)。

如果这种上升持续下去,一些投资人认为,将会拉动建筑业。一些用来建造住宅单元的商品价格,如铁(用于框架)和铜(用于电线),开始从最近的狂跌中,轻微复苏。部分原因是,期待中国的房地产市场会上涨。事实上,在过去的十年间,中国房地产市场的一系列周期都遵循以下模式:上升的房地产销售,导致新的房地产建设;而新的房地产建设,会推高铁和铜这些商品的价格。

中国指数研究院的数据显示:未出售住宅的库存,近来下降:从去年将近30个月的销售量,到现在的15个月。投行中金公司的Liang Hong指出:“就宏观而言,一个交易量和房价同时上升的房地产市场,清楚地表明不支持以下观点:中国的房地产市场供过于求。”

但是,更多的供应即将涌入房地产市场。近年来,开发商放缓了建造的速度。甚至在某些情况下,全面停工。截止去年年底,有47亿平米的房屋在建造中,但还没有出售,比2011年底上升了25%。有4.52亿平米的房地产在售,是2011年底的三倍。一些省市正在起草方案,将没有出售的房屋转化为福利房,以提供给收入不足的人群。中国的最高领导也表示:房地产去库存是一场“歼灭战”;为了激活经济,这场仗必须打赢。简而言之,激活建筑业的需求,还要做很多工作。

明显的例外是中国的大城市。在那里,供给和需求极不平衡。深圳和上海,尤其如此。在这二个城市,大多是受过良好教育的年轻人,也就推高房价的那一部分人。这是中国管理最好的二个城市:良好的交通运输、充足的工作机会和按中国标准来说,良好的航空运输。按照现在的销售速度,未售出的房屋库存仅覆盖5个月的需求,这就意味着需要更多的工程建设。

即使基本面这么强,也很难说明:为什么在过去的一年,房价上涨了50%?监管者怀疑其中有“猫腻”。本周,监管者表示:他们将目标锁定在提供首期贷的贷款人。理论上,正是这些贷款,使得投机者可全部以借来的资金买房,违反了对最低首付的要求。

但是,抑制房地产市场的动物精神,是一项艰巨的工作。宝山地产交易中心,位于上海北面一个区。在那里,购买住宅的人在进行登记。拥挤的人群如此之多,以致政府不得不安排警察维持治安。近日,在人们排队递交文件时,一群头戴白色头盔的治安警察站在路障旁。王杰是排队者中的一位,他在10月以200万元的价格买了一套新住宅。自那时到现在,这套住宅的价值上升了另外一个100万。他笑着说:“房价跌的时候没人买,但一旦涨,所有人都买”。

 

译自:《经济学人》2016年3月12日 

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